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綠城服務(wù)集團(tuán)的總部坐落在杭州西溪濕地的北面，步入西溪國(guó)際園區(qū)，兩邊是中軸對(duì)稱的建筑分布和功能分區(qū)；來到辦公室內(nèi)區(qū)，通過窗口，目之所及都是郁郁蔥蔥的濕地景觀。

　　在這樣一個(gè)充滿“綠城”元素的地點(diǎn)，銀柿財(cái)經(jīng)專訪了綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)黨委書記、綠城服務(wù)集團(tuán)CEO金科麗。這位自2006年就加入綠城物業(yè)管理工作的“80后”女總裁，名校畢業(yè)后就在物業(yè)行業(yè)深耕16年，從基層起步到擔(dān)綱集團(tuán)CEO，她以自身親歷，為我們細(xì)數(shù)了綠城服務(wù)和物管行業(yè)這十年來的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

　　創(chuàng)新、穩(wěn)健、獨(dú)立，是業(yè)界對(duì)綠城服務(wù)（02869.HK）的印象標(biāo)簽，在與金科麗的對(duì)話中，我們可以感受到，這背后是綠城服務(wù)對(duì)市場(chǎng)需求的敏銳嗅覺，對(duì)品質(zhì)導(dǎo)向的慎終如始，以及合適的內(nèi)生外拓邏輯。

　　敏銳的嗅覺：調(diào)研報(bào)告中的轉(zhuǎn)型契機(jī)

　　國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)發(fā)展的幾次更迭中，綠城服務(wù)都算得上是“弄潮兒”。

　　在金科麗看來，整個(gè)行業(yè)和綠城物業(yè)的發(fā)展都大致經(jīng)歷了三個(gè)階段。“從起步到2005年左右，應(yīng)該是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的階段，那個(gè)時(shí)候綠城服務(wù)以扎實(shí)的四保服務(wù)，以安保、維保、保潔、綠化等等這些基礎(chǔ)性的、扎實(shí)的功底在業(yè)內(nèi)開始嶄露頭角。”她說。

　　2006年之后到2016年港股上市前，綠城的物業(yè)管理進(jìn)入到園區(qū)生活服務(wù)階段。

　　從基礎(chǔ)服務(wù)向生活服務(wù)轉(zhuǎn)型，一個(gè)契機(jī)是當(dāng)年的蓋洛普滿意度調(diào)查。金科麗回憶道，這次調(diào)查由綠城中國(guó)（03900.HK）委托，涵蓋了房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容。結(jié)果顯示，當(dāng)時(shí)還不起眼的房地產(chǎn)售后服務(wù)板塊——物業(yè)服務(wù)一躍成為了影響購(gòu)房者決策的重要指數(shù)，排名還十分靠前。

　　這一結(jié)果，觸動(dòng)了當(dāng)時(shí)綠城物業(yè)的管理者，加之已經(jīng)將基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)做到了行業(yè)優(yōu)秀水平，綠城物業(yè)開始圍繞托育、康養(yǎng)、生活拓展增值服務(wù)。

　　正是這一次向“物”與“人”并重的轉(zhuǎn)變，綠城服務(wù)有了擁抱資本市場(chǎng)的綜合價(jià)值空間，于2016年7月在香港上市，是全國(guó)第四家主板上市企業(yè)，引領(lǐng)了此后的物企“上市潮”。

　　“可以說，每一個(gè)階段的轉(zhuǎn)變和開拓，綠城服務(wù)都是走在行業(yè)前沿的。”金科麗說。

　　2014年切入的科技賽道，是綠城服務(wù)敏銳嗅覺的又一次穩(wěn)定發(fā)揮。基于智慧科技的數(shù)據(jù)建設(shè)，使綠城服務(wù)對(duì)內(nèi)推動(dòng)了服務(wù)效率、管理效率的改善；對(duì)外完成了to G、to B、to小B的商業(yè)輸出。比如參與到未來社區(qū)、老舊小區(qū)科技改造及智慧安防等平臺(tái)化建設(shè)，向房地產(chǎn)企業(yè)、小型物業(yè)公司提供管理、運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的研發(fā)、設(shè)計(jì)和施工，盈利空間廣闊，成為了綠城服務(wù)長(zhǎng)期發(fā)展的重要支撐，也是生活服務(wù)轉(zhuǎn)型落地的破局之道。

　　上市至今，綠城服務(wù)做的都是關(guān)于整體的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。在年報(bào)中，綠城服務(wù)也明確了，2022年將持續(xù)推進(jìn)數(shù)字化建設(shè)，通過頂層邏輯設(shè)計(jì)和日常合規(guī)數(shù)據(jù)的采集，勾勒業(yè)主需求，從而把生活服務(wù)做真做實(shí)、做精做細(xì)、做深做透。

　　變與不變：先民生后商業(yè)

　　康養(yǎng)、早教、零售、科技，這些熱門概念正越來越頻繁地出現(xiàn)在物企的財(cái)報(bào)中。

　　綠城服務(wù)也在發(fā)力上述業(yè)務(wù)，尤其是備受關(guān)注的康養(yǎng)和教育這“一老一少”業(yè)務(wù)板塊，其商業(yè)模式還未完全清晰。如何在這兩個(gè)民生意味更重的領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)盈利？綠城服務(wù)并沒有“急功近利”的打算。

　　“一開始不是從生意或者說從商業(yè)模式的角度馬上去著手的，而是說如何在基礎(chǔ)服務(wù)之上能夠?yàn)殚L(zhǎng)者、少兒提供更好的品質(zhì)服務(wù)，以提高客戶的滿意度、忠誠(chéng)度和推薦指數(shù)。”金科麗認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)也好，養(yǎng)老教育也好，總體來說是民生行業(yè)。“首先要解決一些民生問題，再來實(shí)現(xiàn)企業(yè)的價(jià)值和盈利。”

　　因此，綠城服務(wù)的業(yè)務(wù)板塊也分為兩條線，一條線是普惠的，另一條則是市場(chǎng)的，開展業(yè)務(wù)的模式則是輕重并舉。

　　以養(yǎng)老服務(wù)為例，綠城服務(wù)通過與社區(qū)、街道等政府部門合作，采用輕資產(chǎn)的模式，由社區(qū)提供場(chǎng)地、裝修、設(shè)施設(shè)備，綠城服務(wù)則以專業(yè)化團(tuán)隊(duì)提供運(yùn)營(yíng)。“比如翡翠城的未來社區(qū)，還有‘春天里’的模式等居家養(yǎng)老服務(wù)。”金科麗舉例道，專業(yè)程度更高的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)也在探索培育階段，比如與杭州蔣村街道合作的椿齡薈。雖然目前營(yíng)收不大，但隨著市場(chǎng)打開，未來可以設(shè)計(jì)多種產(chǎn)品套餐切入市場(chǎng)。

　　教育則稍有不同。綠城服務(wù)的奇妙園系列專注高端早教市場(chǎng)，一開始就是商業(yè)化運(yùn)營(yíng)，自建園所，產(chǎn)品成熟后，再與政府與國(guó)企、央企等合作，植入品牌做輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

　　“輕資產(chǎn)的模式相對(duì)就相對(duì)經(jīng)營(yíng)效益會(huì)更好一些，自己的模式相對(duì)重一些，康養(yǎng)和教育兩個(gè)賽道中普惠加標(biāo)桿這兩條線都還在全面摸索，前期投入爬坡會(huì)長(zhǎng)一些，但這兩塊業(yè)務(wù)我認(rèn)為從長(zhǎng)遠(yuǎn)看一定是有商業(yè)模式的。”金科麗進(jìn)一步解釋，逐步爬坡的過程，主要就是單點(diǎn)的和整體的成本測(cè)算管控問題。

　　對(duì)于這些增值服務(wù)賽道，金科麗充滿信心，她告訴銀柿財(cái)經(jīng)，社區(qū)零售在今年上半年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利，科技、租售業(yè)務(wù)也在持續(xù)盈利，教育、養(yǎng)老板塊還在積極培育中，大約需要一到兩年的培育時(shí)間。

　　半年報(bào)的數(shù)據(jù)，也證實(shí)了這份信心不是空中樓閣。2022上半年，綠城服務(wù)園區(qū)服務(wù)收入達(dá)到13.1億元，占總營(yíng)收19.2%，且增值服務(wù)毛利率普遍高出基礎(chǔ)物管，對(duì)應(yīng)毛利約占總毛利比例達(dá)到了21.1%。其中，居家生活服務(wù)收入增幅達(dá)到19.9%，文化教育的業(yè)務(wù)收入也在園區(qū)服務(wù)各項(xiàng)業(yè)務(wù)中占據(jù)中間位置。

　　在金科麗看來，綠城服務(wù)的增值服務(wù)能夠獲得市場(chǎng)，依靠的是一體化運(yùn)營(yíng)能力以及品質(zhì)服務(wù)的初心。以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品獲取優(yōu)質(zhì)的客戶，從而獲得最高的滿意度，再來反哺市場(chǎng)的占有率，這是綠城服務(wù)發(fā)展的基本邏輯。

　　內(nèi)生外拓：適合的輕資產(chǎn)擴(kuò)張之路

　　頭部物企的合縱連橫是近兩年的行業(yè)主旋律。多數(shù)物企也信奉著現(xiàn)階段市占率比利潤(rùn)更重要的原則，大舉收并購(gòu)。

　　得益于多年積累下來的優(yōu)秀市場(chǎng)化能力和支撐運(yùn)營(yíng)能力，綠城服務(wù)秉持著獨(dú)立化拓展的原則。“收并購(gòu)主要是做雙方能力的互補(bǔ)。”金科麗指出，“綠城服務(wù)對(duì)待收并購(gòu)的態(tài)度始終是審慎的。未來收并購(gòu)的方向更多是新業(yè)務(wù)新賽道的孵化。”

　　“外不依靠收并購(gòu)，內(nèi)不依賴關(guān)聯(lián)方”是業(yè)內(nèi)對(duì)綠城服務(wù)擴(kuò)張路線的形容。

　　眾所周知，雖然綠城服務(wù)與綠城集團(tuán)淵源已久，但后者對(duì)其持股占比不到5%，業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度亦遠(yuǎn)低于同行開發(fā)商所分拆出來的物業(yè)上市公司。據(jù)金科麗透露，綠城服務(wù)目前的在管規(guī)模中，來自綠城房產(chǎn)的占比20%左右。而綠城服務(wù)物業(yè)聯(lián)盟的版圖卻在不斷擴(kuò)張，引入龍湖戰(zhàn)略投資，同時(shí)也戰(zhàn)略投資了濱江服務(wù)。借股權(quán)投資構(gòu)建護(hù)城河，在綠城服務(wù)看來更具有整體穩(wěn)定性。

　　與優(yōu)質(zhì)合作方成立聯(lián)合營(yíng)公司、參與市場(chǎng)招投標(biāo)，則是綠城服務(wù)擴(kuò)張的主要方式。去年以來，綠城服務(wù)又頻頻牽手央國(guó)企，成立合營(yíng)公司，闖入城市服務(wù)藍(lán)海。長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海，甚至新疆地區(qū)都有其重要業(yè)務(wù)布局。

　　作為最早一批獨(dú)立于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物企，綠城服務(wù)經(jīng)過多年的市場(chǎng)拓展，打造了較強(qiáng)的內(nèi)生增長(zhǎng)能力。今年上半年，綠城服務(wù)共新簽合同688個(gè)，完成拓展面積6680.2萬平方米；實(shí)現(xiàn)年度飽和經(jīng)營(yíng)收入21.6億元，新簽營(yíng)收同比增長(zhǎng)率35.0%，面積同比增長(zhǎng)46.7%。從業(yè)務(wù)總量來看，截至2022年6月30日，綠城服務(wù)在管項(xiàng)目2443個(gè)，面積達(dá)3.5億平方米，儲(chǔ)備面積達(dá)3.7億平方米，且質(zhì)地優(yōu)良，交付可靠，未來發(fā)展空間清晰、廣闊。

　　盡管因?yàn)橐咔椴啊⒎康禺a(chǎn)市場(chǎng)下行，整個(gè)港股物業(yè)板塊今年都陷入增收不增利的增長(zhǎng)困境，但綠城服務(wù)始終看好自身和行業(yè)發(fā)展前景以及未來上升空間。提及上半年的業(yè)績(jī)承壓和股價(jià)下行，金科麗表示，目前浮動(dòng)在20倍PE左右（TTM）仍大幅高于行業(yè)平均水平，位居行業(yè)前列，與中海物業(yè)、保利物業(yè)等大型國(guó)資物企處于同一梯隊(duì)，這一定程度上反映了市場(chǎng)對(duì)綠城服務(wù)模式的認(rèn)可。

　　正如金科麗所言，物業(yè)行業(yè)是服務(wù)人的行業(yè)，一定要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，懷抱長(zhǎng)期主義。這是綠城服務(wù)的發(fā)展目標(biāo)，也是物企穿越周期的應(yīng)有之義。